股地拉扯

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什么是股地拉扯

股市与楼市的联动,被称为 “股地拉扯”。即地价赌股价会上涨,股价赌地价会上涨,整体来讲是资本市场与房地产商共赌未来房价会不断上涨。具体流程是:房地产商纷纷上市,到股市圈钱,随后到处圈地,造成地价不断上涨,然后不断在金融市场上增发新股继续融资,而高价圈来的地也直接反映在企业的市值上,形成“良性互动”;到了终端市场,高地价“暗示”并推动现售房价的上涨。上市房产企业便成了大赢家。

比如在香港,“股地拉扯”一方面使得企业利用金融标杆效应,很快形成了一些雄心勃勃的华人企业如长实、新鸿基、恒基、恒隆等。而在亚洲金融风暴之前,香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点,涨幅高达89.5%。在日本,在日元升值后的三四年里,日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和177%,东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。

股地拉扯解析

去年以来,随着国内股市的兴旺,房地产开发商在融资上有了更大的回旋余地。没有上市的公司急着上市,如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市;已上市的房地产公司,则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。据有关统计,今年以来,国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来,还没有哪个行业像房地产这样,如此短时间内融得如此多资金。

大规模融资的结果是,地价越拍越高,土地囤积越来越多,房地产股价也迅速拉高。据不完全统计,可以发现地产巨头们的“圈地运动”十分惊人:8月 24日,南京苏宁房地产以44.04亿元拍得上海南京路东端地块,楼面单价高达6.69万元/平方米,成为国内单价最贵的“地王”。7月,北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块,创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录;7月12日,万科在广东东莞竞得一地,单位楼面地价超1.5万元,不仅刷新广东全省“地王”纪录,更高出当地现售商品房均价1倍,开“面粉贵过面包”之先河。

房地产上市公司中期业绩报告显示,截止到7月31日,保利地产的土地储备增加到1007万平方米,万科则超过2000万平方米。碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米,成为全国土地储备最多的地产公司。按目前企业的年开发量计算,在不新购土地的情况下,一些企业储备用地足供连续开发两三年,多的可达四五年,甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见。

如此频繁的融资与当前资本市场的火热不无关系。目前,国内市场已经形成了清晰的“房、地、股”联动的关系:“土地储备”愈多,股市估值就越高,从股市圈钱就愈多;而低成本融资愈多,买地冲动愈烈、手笔愈大。

股地拉扯的形成

股市与楼市的联动,在香港和日本都有过类似的先例,这被称为 “股地拉扯”。在香港,“股地拉扯” 一方面使得企业利用金融标杆效应,很快形成了一些雄心勃勃的华人企业如长实、新鸿基、恒基、恒隆等。而在亚洲金融风暴之前,香港恒生指数从1995年初的 6967点猛升到1996年底的13203点,涨幅高达89.5%。在日本,在日元升值后的三四年里,日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和 177%,东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。

在中国内地市场,也有局部市场的房价上涨已类似香港的情况。据仲量联行测算,亚洲金融危机之前,香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰 (1984年1月到1997年7月),而深圳用不到5年的时间(2003-2007年)就完成同等幅度的上涨(从2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。因此,内地楼市的风险问题已经极为现实。中国的房地产的市场化进程只有十年的时间,中国还没有经历过一次真正像样的地产暴跌现象。

当前中国房地产市场,不少所谓“权威人士”常用着极其离谱的数据论证“房地产没有泡沫”的言论,并得到部分专家和政府官员的公开支持。然而事实是,亚洲金融危机之前,香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰,用时14年,而深圳用不到5年就完成同等涨幅,北京上海则用了不到三年完成同等涨幅,在过去的两个月,多个中心城市房价成倍飙升。中国房地产市场化进程只有十年时间,房价却翻了三倍,中国内地楼市的风险问题已经极为现实。

可以说,上市公司在楼市和股市中实现了双丰收,高价获取的土地直接在股市上实现了套现(不再通过开盘套现),地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值,土地储备只不过是为股东权益的套现,至于未来,如果房价上涨自然皆大欢喜,一旦房价下跌,风险就转嫁给股民。

在低利率、人民币升值等多种因素下,国内股市与房地产市场相互联动,已经形成“股地拉扯”的局面。这种系统性的“泡沫”,在政策力度上对政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非来一次伤筋动骨的大调整,否则“股地拉扯”的局面难以改变。

 
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